从近十多年房价变化轨迹看,房价似脱缰野马般飙涨已有多次,同时也出台一次又一次的市场调控措施。制定长效的楼市监管办法,持续、稳健、可控地发展房地产市场,是一个需要尽快解决的重要课题。

第一、要认识住房在经济社会发展中的特殊地位和作用

住房是民生需要的基本,安居才能乐业就是这个道理。同时,住房还有其经济性,就是指住房的开发建设投资和住房装修等消费。这关联到建筑、建材、家电、家具等几十个行业,是带动经济增长的一支重要力量。社会如此关注住房问题和住房价格,也正源于此。

第二、要把握好评价房地产市场的基本标准

房地产市场发展好不好,有几条基本的评价标准,概括起来就是看房地产的供求是否平衡、房地产市场的结构是否合理、房地产价格是否稳定。三者之间也相互联系,房地产的供求、市场结构状况是房地产价格稳定与否的前提和基础。房价是房地产市场中供求关系共同作用下的房屋价格,同时也与市场中交易和租售房屋的结构比例、户型面积结构比例、房屋位置分布结构比例等有十分密切的连带关系。房价的过快上涨,不仅带来少数人拥有大量资产、更多人买不起房、租不起房的严重社会问题,还可能因房地产泡沫的破灭给金融、经济带来系统性风险。

第三、要坚定不移深化改革,管控市场,保持房价基本稳定

针对上述分析,应注重从制度层面、从长远角度、从大局出发,拿出稳定房地产市场的“药方”。

一是改革完善住房法律制度,加强顶层制度设计,稳定地引导房地产市场预期。十多年来,从国家到地方出台的房地产市场调控政策,当期短期的作用都已显现,但市场变化反复也说明市场需要可预期、稳定的国家管控措施。比如,要研究制定住房法,对住房的开发建设、交易、消费等环节在用地规划、金融、税收等方面作出明确的规定。部分城市房价的过快上涨尽管原因很多,但地方政府现行“土地财政”以获得更大土地收益的冲动,以及购房后持有环节没有税赋调节,客观上也助推了房价的上涨。调整开征房产税不仅为地方政府开辟了一条新的地方税源,解决地方政府财政过度依赖土地收入的问题,重要的是对房屋持有环节征税,将有效控制购房投资投机行为。至于部分民众关心甚至担心的问题,可通过确定征收标准、范围等,对自住普通住房或一定自有面积的住房作出减免规定加以解决。

二是改革住房供给制度,以科学合理、切实可行的住房规划计划,调控住房建设和住房消费。房地产市场的供给侧改革,首要解决的应是房地产用地和房地产开发建设产品满足市场需要的有序供应。住房中长期规划和年度计划不可缺少,而摸清现有住房现状是制定好规划计划的前提。上世纪80年代初,全国开展了一次全国住房普查。三十多年过去了,由于房产管理也是一个不断完善、不断规范的过程,许多城市住房档案历史资料不齐全,反映住房状况的数据不准确,现有住房的套数、面积、结构、成新、分布等情况没有完全掌握。亟须开展一次全国住房现状的普查,在摸清住房家底的基础上,制定城市的住房用地和建设的规划计划并严格实施,促进房地产市场供给与需求总量上的基本平衡。

三是改革住房保障制度,以多层次基本住房保障住房权益,平抑市场价格。在政府的住房保障层面上,建立中低收入者的住房保障。特别是要组织建设一定量的公共租赁住房,对无力购买或租赁住房的给予政府保障。在企业的住房保障层面上,继续鼓励企业利用自用土地,利用国家保障房政策建设职工租赁使用住房。在社会的住房保障层面上,在金融信贷、住房公积金等方面对中低收入家庭住房消费给予优先支持。在住房保障的方式方面,既补“人头”(住房货币化补贴)、又补“砖头”(住房实物配给),以不同投资建设主体的保障住房缓解社会对住房恐慌焦虑情绪,同时平抑市场商品房价格。

四是改革房地产流通制度,以公开、规范的房地产信息和交易规则,增强市场消费信心。供求信息不全、不实、不对称是引起社会舆论对市场误读误判的一个重要原因。要建立信息公开、操作规范的房地产信息发布和交易平台,有利于及时、准确发布供求信息,防止捂盘惜售、一房多卖、人为制造住房供应紧张气氛和需求假象等发生,打击哄抬房价、扰乱市场行为,增强住房市场互信和消费信心。